Une jeune main-d’œuvre en pleine croissance soutient la croissance des secteurs résidentiel et commercial

Les tendances démographiques des Émirats Arabes Unis influencent considérablement la dynamique de son marché immobilier, reflétant une interaction entre les caractéristiques de la population et la demande immobilière.

Il est bien connu que les expatriés représentent la majorité des 12,5 millions d’habitants du pays – environ 88 % ou 11,06 millions en juillet.

En décomposant les chiffres, la plus grande tranche d’âge de la population des Émirats, à 68 %, se situe entre 25 et 54 ans. En termes de nationalité, 4,75 millions de personnes dans le pays, soit environ 43 % des résidents, sont des Indiens.

L’intersection des personnes âgées de 25 à 54 ans et de nationalité indienne aux Émirats est d’environ trois millions. Pour mettre cela en perspective, cela représente presque toute la population de Dubaï, qui est de 3,7 millions.

Impact sur les loyers

On peut en déduire qu’une grande partie de cette jeune population indienne pourrait préférer la location à l’achat en raison de la nature transitoire de la vie d’expatrié.

Les zones avec des communautés indiennes établies, telles que Bur Dubai et Karama, continuent d’attirer de nouveaux résidents en raison de la familiarité culturelle et du soutien communautaire.

De plus, puisque tous les expatriés ont besoin de permis de visa pour résider dans le pays, on peut supposer que la majorité des 11 millions de personnes dans le pays sont employées.

Les jeunes professionnels privilégient souvent la croissance de leur carrière et changent fréquemment d’emploi ou déménagent pour de meilleures opportunités. La location offre la flexibilité de déménager sans l’engagement à long terme de la propriété, ce qui en fait une option attrayante.

De plus, avec la forte hausse des prix des logements à Dubaï (en hausse de 20 % par an en mai, selon les estimations du cabinet de conseil immobilier JLL), due à la forte demande des individus ultra-fortunés, aux réformes attirant les acheteurs à long terme ainsi qu’à l’offre limitée, la location devient une option plus attrayante pour les jeunes résidents.

La location leur permet d’éviter les coûts élevés de la propriété et de bénéficier d’options de logement plus abordables.

Par exemple, le coût moyen de la location d’un appartement à Dubaï varie selon les emplacements mais est généralement plus abordable que les coûts combinés d’une hypothèque, de l’entretien de la propriété et d’autres dépenses liées à la propriété. De plus, de nombreux biens locatifs à Dubaï sont dotés d’équipements tels que des piscines, des salles de sport et des services de maintenance, qui seraient coûteux à entretenir dans une propriété privée pour les jeunes.

Il y a également un changement notable dans les attitudes culturelles envers la propriété parmi les jeunes générations.

Contrairement aux générations précédentes, les jeunes d’aujourd’hui ne considèrent souvent pas la propriété comme une étape nécessaire vers l’âge adulte ou la stabilité financière. Au lieu de cela, ils ont tendance à privilégier les dépenses pour des expériences telles que les voyages et les loisirs plutôt que de s’engager dans une hypothèque.

La location offre la liberté financière de poursuivre ces intérêts, offrant plus de flexibilité et moins d’engagements financiers à long terme.

Les jeunes professionnels recherchent également souvent des résidences proches du travail, des divertissements et des commodités, ce qui augmente la demande d’appartements dans les zones urbaines, entraînant des taux d’occupation élevés dans des emplacements centraux comme Downtown Dubai, Business Bay et le Dubai International Financial Centre.

Tout cela crée une demande soutenue pour les appartements et villas à louer, ce qui, à son tour, fait augmenter les taux.

Par exemple, en mai, le loyer résidentiel moyen à Dubaï a augmenté de 21 % par an, selon JLL.

De plus, les dynamiques de l’offre et de la demande indiquent que les loyers résidentiels devraient continuer à augmenter.

Au premier semestre, 6 600 unités ont été livrées à Dubaï, selon les estimations de JLL. Et pendant la même période, la population de la ville a augmenté d’environ 50 000 personnes, selon les données officielles.

Avec la population en forte croissance, le déséquilibre résultant entre l’offre et la demande maintiendra la trajectoire ascendante du marché résidentiel de Dubaï.

Remplir les bureaux et les centres commerciaux

La jeune main-d’œuvre de Dubaï, en plein essor avec l’afflux de petites entreprises, ainsi que la croissance du secteur des services financiers, a en retour soutenu le secteur de l’immobilier commercial.

Les taux d’occupation des bureaux ont augmenté à 91,3 % au premier trimestre, contre 90,1 % au cours de la même période l’année dernière.

Cette forte occupation, malgré une nouvelle offre limitée, souligne la demande pour des espaces de bureaux modernes et flexibles.

Au-delà des secteurs résidentiels et commerciaux, les marchés de la vente au détail et de l’hôtellerie de Dubaï sont également fortement influencés par le profil démographique diversifié du pays.

Les grands centres commerciaux de la ville, comme Dubai Mall et Mall of the Emirates, enregistrent une forte fréquentation et de bonnes performances de vente, reflétant le pouvoir d’achat des résidents et des touristes.

Pour mettre cela en perspective, Dubai Mall a revendiqué être le centre commercial le plus visité au monde l’année dernière, accueillant un record de 103 millions de visiteurs, alors que Dubaï continue de prospérer en tant que hub de vente au détail soutenu par sa grande industrie touristique.

Dubai Mall célèbre ses 15 ans – en images

De plus, les Émirats arabes unis ont cette année un produit intérieur brut par habitant d’environ 96 850 dollars, soulignant la nécessité d’espaces de vente au détail de premier ordre.

Une grande partie de la croissance du secteur de l’hôtellerie est alimentée par le boom du tourisme à Dubaï et aux Émirats : au premier semestre de cette année, Dubaï a accueilli à lui seul 9,31 millions de visiteurs internationaux.

Cependant, une forte proportion des résidents expatriés du pays tend également à attirer famille et amis, ce qui soutient en retour considérablement la demande pour les hôtels et les locations à court terme.

Dynamiques changeantes

À l’avenir, les réformes du gouvernement des Émirats arabes unis, telles que la délivrance de visas dorés pour les expatriés, sont susceptibles d’incliner le marché résidentiel vers les ventes, car plus de résidents pourraient préférer l’achat à la location.

Ce changement anticipé vers la propriété soutiendra positivement la croissance future du marché immobilier résidentiel.

Un taux plus élevé de propriété parmi les expatriés entraînera également une expansion du marché hypothécaire.

Vijay Valecha est le directeur des investissements chez Century Financial

Ce texte est la traduction d’un article paru sur thenationalnews.com